新築マンション近隣説明会に違和感あり!

中央区内には数多くのマンションが建っており、今も増え続けています。一定規模以上のマンション建設の際は、近隣住民向けに解体工事や新築計画等について説明会が開かれることになっていて、以前、あるマンションの説明会に参加してきました。

このような説明会は、工事中に音や振動、トラックの出入り等が発生するため、予め近隣住民に計画等を説明して理解してもらうことで、トラブルを回避する目的があります。

区内の工事現場(本文とは関係ありません)
区内の工事現場(本文とは関係ありません)

どの様な人が参加するのかと思ったら、工事が気になる近隣住民や工事に意見がある住民ばかりではなく、業者のような人が結構来ていました。何関係の業者かは不明です。

あくまで個人的意見ですが、工事はお互い様であり、常識の範囲で工事してもらえれば、近隣住民としては多少の我慢も必要かと思っています。大型車の走行を十分注意してもらいたいのと、なるべく土日祝日は完全に工事しないでもらいたいですが、施工業者の事情もあるでしょうから、近隣住民を気にかけているという姿勢が十分に伝わってくれば、それで良いかと思います。

しかし、今回の説明会ではどうしても違和感があると感じたことがひとつあります。

説明会で説明していた人が事業主(売主)でもなく、設計者でもなく、施工業者でもなく、総合企画会社だった点です。

マンションのチラシを見ると、事業者側の登場人物が小さな字で列挙してあります。このマンションの場合、登場してくるのは「売主(不動産会社)」「販売代理(不動産販売会社)」「設計管理(一級建築士事務所)」「施工(建設会社)」「管理会社(売主系列の管理会社)」以上、総合企画会社は出てきません。

つまり、近隣住民対策用に用意した会社と考えられます。事業者側はいつも依頼していることで何ら問題ないと考えているのでしょうが、住民側の心情としては、何故当事者以外の人が説明するの?住民を邪魔者扱いしているのでは?のような感じではないでしょうか。

事業者側のこのような姿勢はあまり歓迎できません。違反なことをしているわけではないでしょうから、行政指導の段階から少し変える必要があると感じました。

みなさんはどう思いますか?

 

中央区では子どもを産みやすい!?

中央区は女性にとって住みやすい街!!で、中央区に住むと結婚できる!?可能性が高く、その結果、中央区は子どもを産みやすい環境にあるようです。

今回も公益財団法人特別区協議会『特別区の統計平成25年版』から、中央区や他の区の出生率について調べてみました。

23区の出生率
23区の出生率

資料:公益財団法人特別区協議会『特別区の統計平成25年版』

出生率とは、年間の出生数を人口で割った割合です。表の単位は%ではなく人口千人に対する割合の‰(パーミル)になっています。

中央区の出生率は11.6‰で、23区では港区(12.4‰)の次に高い率となっています。中央区の次は千代田区の9.6‰なので、港区と中央区の出生率が他区と比べてかなり高いと言えます。

全国的に見ると全国平均は8.2‰で、出生率が高い県は沖縄県(12.2‰)が断トツで、次に滋賀県(9.5‰)愛知県(9.3‰)と続きます。出生率が低い県は秋田県(6.2‰)青森県(6.8‰)福島県・高知県(7.0‰)の順になっています。
※各都道府県の出生率は「厚生労働省平成24年人口動態統計(確定数)の概況より」

つまり、港区は沖縄県よりも出生率が高く、中央区も沖縄県に匹敵するくらい高い出生率と言うことになります。

中央区と港区は、人口の女性比率が高く婚姻率も高いという共通点がありますが、これほどまで出生率が高いのは、他にも何か理由がありそうです。

少子化が止まらない中で出生率が比較的高いことは、中央区の良いところだと思います。他の自治体の参考になれば良いですね!

東京マラソンで大賑わい!!

2月22日の今日は東京マラソンが開催されました。 中央区もコースの一部で家の近所を通ることもあり、子どもと観戦に行ってきました。

東京マラソン2015先頭集団
東京マラソン2015先頭集団

観戦場所は佃大橋上の36km地点、上の写真は先頭集団が通過するところです。

東京マラソン2015今井選手
東京マラソン2015今井選手

少し遅れて日本人トップの今井正人選手が通過し、その後すぐに青学出身の出岐雄大選手も通過しました。

東京マラソン
東京マラソン

みんなあっという間に通過していくので、良く知っている選手でないと確認が大変ですね。橋の上で風が結構冷たく、子どもが「もう帰りたい」ということで観戦終了! その後、出かける時に茅場町駅に来たら、まだ大勢のランナーが激走中でした。

東京マラソン2015茅場町駅付近の様子
東京マラソン2015茅場町駅付近の様子

本日の沿道の観客数は152万5千人(産経新聞ネットニュースより)とのことで、コースの約1/4が中央区内と仮定すると、38万人位が中央区内で観戦している計算になります。場所によって観客数の違いや中央区民も多数含まれていますが、多くの人が中央区に来て頂いたことは間違いありません。 世界的マラソンレースが区内でも開催されているのは嬉しいことですよね!そして、無事に開催できて本当に良かったです。

中央区に住むと結婚できる!?

前回の中央区は女性にとって住みやすい街!!では、中央区は若い女性にとっても住みやすい区であることをお伝えしましたが、今回も人に関する中央区の良い特徴をお伝えします。

女性が沢山住んでいるのと無関係ではないと思いますが、中央区は東京23区で一番婚姻率が高いのです。下記に各区の婚姻率を載せておきました。

各区の婚姻率
各区の婚姻率

資料:公益財団法人特別区協議会『特別区の統計平成25年版』

婚姻率とは、年間の婚姻届出件数を人口で割った割合です。表の単位は%ではなく人口千人に対する割合の‰(パーミル)になっています。

中央区の婚姻率は12.1‰で、23区では最も高くなっています。2番目には港区の10.8‰、3番目には渋谷区の10.4‰と続きます。最も低いのは足立区と葛飾区の5.9‰で、中央区とは倍以上の開きがあります。

ちなみに日本の全国平均は5.3‰なので、足立区と葛飾区が低いのではなく、中央区が全国的に見てもかなり高いと言えます。東京都の平均は6.8‰となっています。
※全国と都の数値は厚生労働省「平成25年人口動態統計(確定数)の概況」より

中央区内で結婚する人が多いということは、それだけ幸せな人が多く雰囲気も明るくなるでしょうから、とても素晴らしいことですね。

そのうち、「中央区に住むと結婚できる!」なんて噂が広まるかもしれませんね。

中央区は女性にとって住みやすい街!!

中央区の人口の話は以前、中央区は生産年齢人口の割合が高い個性的な中央区の人口ピラミッドで触れましたが、今回は違った角度からまた中央区の特徴をお伝えしたいと思います。

下記の表は東京23区各区の人口総数に占める女性の割合をまとめたものです。

東京23区の人口男女比率
東京23区の人口の女性比率

資料:公益財団法人特別区協議会『特別区の統計平成25年版』

中央区は女性比率が52.4%で、目黒区(52.8%)、港区(52.7%)に続いて3番目(文京区と同率)に高くなっています。もし人口が千人なら、女性524人男性476人と言うことになります。各区で大差があるわけではありませんが、女性比率が最も低いお隣の台東区(48.9%)とは3.5%も差があります。

女性の方が平均寿命が長いこともあり、日本全体では総人口1億2712万2千人のうち、男性6181万2千人に対し女性が6531万人と女性の方が350万人も多くなっています(平成26年8月1日現在総務省統計局調べ)。女性比率は51.4%です。

しかし、中央区は高齢の方だけでなく、20歳代~40歳代でも女性の方が多く、若い女性にとっても住みやすい区と言えそうです。

住みやすい理由はいろいろあるでしょうが、利便性や治安の良さも挙げられるかと思います。男性には住みづらいから女性比率が高いということでなければ、大いに歓迎したい比率ですね!

親が遺す不動産いちばん賢い対処法ズバリ!

今回は松浦が普段しているファイナンシャルプランニング(FP)業の一部を紹介します。

FPの業務は大きく分けて3つ、「聞くこと」「話すこと」「書くこと」です。聞くことは、相談者の不安や疑問について伺い、必要なパーソナルな情報も伺い、適切なアドバイスやプランニングを行います。話すことは、FP資格試験講座で講師をしたり一般消費者やFP相手にお金に関する話をしたりします。書くことは雑誌や情報サイト等で記事(コラム)を書いたり本を出したりします。

その中で、以前ご縁があって『親が遺す不動産いちばん賢い対処法ズバリ! (すばる舎) 』というタイトルの本を出したので、少し宣伝させて下さい。

親が遺す不動産いちばん賢い対処法ズバリ!
親が遺す不動産いちばん賢い対処法ズバリ!

この本の内容を簡単に言うと、「今60~70歳代くらいの親が住んでいる地方や郊外の家を子世代はどのように引き継げばよいか?」考える内容になっています。

前半では日本全国で家が余っている話をしていますが、昨今空き家が増えている話題のニュースで時々目にしませんか?松浦の本が少しでもきっかけになっていたら嬉しいです。

似たような境遇の方は、是非読んで参考にしてみて下さい。

2月22日は東京マラソン2015

来週の日曜日(2月22日)は東京マラソンが開催されますね!

マラソンコースは中間地点を過ぎたあたりから中央区の銀座に入り、日本橋・茅場町・東日本橋と区内を多く走ります。その後、浅草を目指して台東区へ入っていきますが、また同じ道を戻ってきて、中央区内を再び東日本橋から銀座まで走り、今度は築地・月島・晴海も通ります。その後は豊洲や有明を通って東京ビッグサイト付近がゴールとなります。

マラソンコースの37キロ付近
マラソンコースの37キロ付近

これだけ中央区内を走ってくれると、凄い区のPRになります。

そう言えば、お正月の箱根駅伝も復路は中央区を通って大手町のゴールにたどり着きます。今年は母校の青山学院大学が初優勝し、嬉しい限りです。

22日の午前中は多くの観客で賑わうかと思います。交通規制が広範囲であるので、車でお出かけの人は首都高で移動した方が無難です。

参加する選手の皆さん、ケガのないよう頑張って下さい!

みんなが車を手放すとマンションが廃れる!?

前回までマイカーに関する情報を3回続けて書いてきました。

中央区内のマイカー族はどのくらい?
自動車保有率は大幅に減っている!
マンションによってバラツキのある駐車場台数

今回は自動車保有率が影響を及ぼすマンションの維持管理についてです。

分譲マンションに区分所有者として住んでいる人は、管理組合を通してマンションの維持管理に努めていかなければなりません。購入時には販売業者や仲介業者から長期修繕等の話があったはずです。長期修繕計画のシミュレーションをみてみると、十数年ごとに大規模修繕が行われ、その費用を確保するために月々の修繕積立金が5年毎にアップするような内容になっているかと思います。

区分所有者が毎月払っている管理費・修繕積立金のうち、管理費は日々のマンション管理に必要なお金で、管理委託費用等に使われます。修繕積立金はマンションの修繕のために積み立てられます。健全な管理のためには、管理費も修繕積立金も計画通りの収入があって、支出も計画の範囲内であり、更には積立金が計画通りに積み上がっていくことがのぞましいです。

そこで大きなポイントになるのが「滞納がないこと」と「駐車場の稼働率が高いこと」の2点です。

滞納があれば管理や修繕の費用が足りなくなる可能性があり、マンションの資産価値にも影響するため、管理組合の理事や管理会社の担当者は頭が痛いところです。

駐車場の稼働率が低く、シミュレーション通りに使用料が入ってこないと、修繕積立金が不足してしまいます。中央区内の駐車場使用料は比較的高く、月額3万円なら1台空けば1年で積立金が36万円も計画を下回ってしまいます。10台なら360万円にもなります。

稼働率が下がらなければ問題ないのですが、自動車保有率は大幅に減っている!で書いたようにマイカーを持たない人がどんどん増えており、駐車場に空きのあるマンションも増えてきているようです。保有率を基にした平均値で言えば、10年前に63台の駐車場が満杯だったマンション(平成16年の保有率並み)が、現在では42台しか埋まらないような状況です。

最近はレンタカーで外車も気軽に借りられる
最近はレンタカーで外車も気軽に借りられる

修繕積立金が積み立て不足になれば、区分所有者の月々の積立額を増額するか、必要な修繕を諦めるかしかありません。

マイカーを持たない人が増えると、環境や健康面で良いことも多いですが、マンションの管理においては良いことばかりでないことを、区分所有者は理解しておかなければなりません。

区は現状でも耐震診断費用の助成等いろいろなサポートをしています。しかし、区内のマンションが適正に管理・修繕していくためには、もっともっと積極的に関与していくべきだと思います。それが災害に強い街にもつながります。

マンションによってバラツキのある駐車場台数

前回の自動車保有率は大幅に減っている!で書いた通り、中央区民の自動車保有率は減り続けています。平成25年の世帯あたり保有率は42.6%、1人当りの保有率は24.6%です。この保有率はマンションの新規開発や維持管理に大きく影響を及ぼします。

最近の新築マンションの総戸数(世帯数)と駐車場台数を、チラシからいくつか拾ってみました。カッコ内は総戸数に対する駐車場台数の割合です。

Aマンション 総戸数1420戸 駐車場673台 (47%)
Bマンション 総戸数1084戸 駐車場481台 (44%)
Cマンション 総戸数387戸 駐車場104台 (27%)
Dマンション 総戸数47戸 駐車場12台 (26%)
Eマンション 総戸数44戸 駐車場6台 (14%)
Fマンション 総戸数33戸 駐車場4台 (12%)
Gマンション 総戸数23戸 駐車場記載なし(不明)

AマンションやBマンションは総戸数に対する駐車場の台数が40%であり、直近の自動車保有率(42.6%)を意識した台数なのかもしれません。他のマンションは保有率よりもかなり少なめに設定してあります。

総戸数が違えば駐車場台数も当然違ってきますが、総戸数に対する駐車場台数の割合は統一されているわけではありません。中央区内でもエリアによって割合に差があったり、間取り(想定する世帯像)によって差があったりもします。

ガソリンスタンドで見かけた可愛い車
中央区内のガソリンスタンドで見かけた可愛い車(本文とは関係ありません)

新築マンションの場合、指導要綱に沿って開発業者が駐車場の設置台数を決めるわけで、一定以上の規模になれば身障者用の駐車場確保が必要なものの、具体的な台数の制約まではなさそうです(詳しくは区役所担当部署に確認が必要)。

では、マンション住民にとっては駐車場は多い方が良いのでしょうか?少ない方が良いのでしょうか?

賃貸で住んでいるマイカー所有者にとっては、駐車場はなければ困るので、満杯になることがないくらい駐車場は多い方が良いはずです。賃貸で住んでいてマイカーを所有していない人にとっては、駐車場のことはどうでも良いことでしょう。

分譲マンションに区分所有者として住んでいる人も、マイカー所有者であれば駐車場は多い方が良く、マイカーのない人は関心がないかもしれません。

しかし、区分所有者の場合は賃貸で住んでいる人と同じ意識では後々大きな問題が生じるかもしれません。何故なら、分譲マンションは区分所有している自分たちがマンションを維持管理していかなければならないからです。

大きな問題はとは何か?続きは次回!

自動車保有率は大幅に減っている!

前回の中央区内のマイカー族はどのくらい?で、中央区の乗用車の保有台数が、平成に入ってからずっと3万台強で推移している話をしました。

しかし、この間、中央区はバブルの後遺症で地価は下落し続け、人口も平成9年に7万人強まで大きく減り続けました。その後は反転して地価は上昇し始め、人口は倍近い14万人近くまで増えています。

では、乗用車の保有台数と人口や世帯数にどのような関係があるか、過去30年間の推移を図表にしてみました。

自動車保有率
自動車保有率

直近の平成25年を16年前の平成9年と比べると、乗用車の台数は31,239台→31,649台とほとんど変化はありませんが、世帯数は34,597世帯→74,293世帯(2.1倍)、人口も72,090人→128,628人(1.8倍)と大きく増えています。

乗用車の保有率を見てみると、マイカーを持っている世帯(乗用車/世帯)は9割から4割(90.3%→42.2%)へ大幅に減少し、マイカーを持っている人(乗用車/人口)でみても、5人に2人から4人に1人(43.3%→24.4%)へ大きく減っています。グラフで見ると減り方がよくわかります。

自動車保有率の推移
自動車保有率の推移

つまり、中央区は最近の15年くらいで人口が大幅に増えましたが、乗用車の保有台数はほとんど変わっていません。その結果、乗用車の保有率は大きく下がっています。

新しく中央区民になる人の多くがマイカーを持っていなく、マイカーを持っていた区民も積極的に手放している現実がありそうです。

このような統計は駐車場整備に関する区政にも反映されていかなければなりません。

次回に続く…