投稿者: 松浦建二

前回の中央区は女性にとって住みやすい街!!では、中央区は若い女性にとっても住みやすい区であることをお伝えしましたが、今回も人に関する中央区の良い特徴をお伝えします。

女性が沢山住んでいるのと無関係ではないと思いますが、中央区は東京23区で一番婚姻率が高いのです。下記に各区の婚姻率を載せておきました。

資料：公益財団法人特別区協議会『特別区の統計平成25年版』

婚姻率とは、年間の婚姻届出件数を人口で割った割合です。表の単位は％ではなく人口千人に対する割合の‰（パーミル）になっています。

中央区の婚姻率は12.1‰で、23区では最も高くなっています。2番目には港区の10.8‰、3番目には渋谷区の10.4‰と続きます。最も低いのは足立区と葛飾区の5.9‰で、中央区とは倍以上の開きがあります。

ちなみに日本の全国平均は5.3‰なので、足立区と葛飾区が低いのではなく、中央区が全国的に見てもかなり高いと言えます。東京都の平均は6.8‰となっています。
※全国と都の数値は厚生労働省「平成25年人口動態統計（確定数）の概況」より

中央区内で結婚する人が多いということは、それだけ幸せな人が多く雰囲気も明るくなるでしょうから、とても素晴らしいことですね。

そのうち、「中央区に住むと結婚できる！」なんて噂が広まるかもしれませんね。

中央区の人口の話は以前、中央区は生産年齢人口の割合が高いや個性的な中央区の人口ピラミッドで触れましたが、今回は違った角度からまた中央区の特徴をお伝えしたいと思います。

下記の表は東京23区各区の人口総数に占める女性の割合をまとめたものです。

資料：公益財団法人特別区協議会『特別区の統計平成25年版』

中央区は女性比率が52.4％で、目黒区（52.8％）、港区（52.7％）に続いて3番目（文京区と同率）に高くなっています。もし人口が千人なら、女性524人男性476人と言うことになります。各区で大差があるわけではありませんが、女性比率が最も低いお隣の台東区（48.9％）とは3.5%も差があります。

女性の方が平均寿命が長いこともあり、日本全体では総人口1億2712万2千人のうち、男性6181万2千人に対し女性が6531万人と女性の方が350万人も多くなっています（平成26年8月1日現在総務省統計局調べ）。女性比率は51.4％です。

しかし、中央区は高齢の方だけでなく、20歳代～40歳代でも女性の方が多く、若い女性にとっても住みやすい区と言えそうです。

住みやすい理由はいろいろあるでしょうが、利便性や治安の良さも挙げられるかと思います。男性には住みづらいから女性比率が高いということでなければ、大いに歓迎したい比率ですね！

来週の日曜日（2月22日）は東京マラソンが開催されますね！

マラソンコースは中間地点を過ぎたあたりから中央区の銀座に入り、日本橋・茅場町・東日本橋と区内を多く走ります。その後、浅草を目指して台東区へ入っていきますが、また同じ道を戻ってきて、中央区内を再び東日本橋から銀座まで走り、今度は築地・月島・晴海も通ります。その後は豊洲や有明を通って東京ビッグサイト付近がゴールとなります。

これだけ中央区内を走ってくれると、凄い区のPRになります。

そう言えば、お正月の箱根駅伝も復路は中央区を通って大手町のゴールにたどり着きます。今年は母校の青山学院大学が初優勝し、嬉しい限りです。

22日の午前中は多くの観客で賑わうかと思います。交通規制が広範囲であるので、車でお出かけの人は首都高で移動した方が無難です。

参加する選手の皆さん、ケガのないよう頑張って下さい！

前回までマイカーに関する情報を3回続けて書いてきました。

中央区内のマイカー族はどのくらい？
自動車保有率は大幅に減っている！
マンションによってバラツキのある駐車場台数

今回は自動車保有率が影響を及ぼすマンションの維持管理についてです。

分譲マンションに区分所有者として住んでいる人は、管理組合を通してマンションの維持管理に努めていかなければなりません。購入時には販売業者や仲介業者から長期修繕等の話があったはずです。長期修繕計画のシミュレーションをみてみると、十数年ごとに大規模修繕が行われ、その費用を確保するために月々の修繕積立金が5年毎にアップするような内容になっているかと思います。

区分所有者が毎月払っている管理費・修繕積立金のうち、管理費は日々のマンション管理に必要なお金で、管理委託費用等に使われます。修繕積立金はマンションの修繕のために積み立てられます。健全な管理のためには、管理費も修繕積立金も計画通りの収入があって、支出も計画の範囲内であり、更には積立金が計画通りに積み上がっていくことがのぞましいです。

そこで大きなポイントになるのが「滞納がないこと」と「駐車場の稼働率が高いこと」の2点です。

滞納があれば管理や修繕の費用が足りなくなる可能性があり、マンションの資産価値にも影響するため、管理組合の理事や管理会社の担当者は頭が痛いところです。

駐車場の稼働率が低く、シミュレーション通りに使用料が入ってこないと、修繕積立金が不足してしまいます。中央区内の駐車場使用料は比較的高く、月額3万円なら1台空けば1年で積立金が36万円も計画を下回ってしまいます。10台なら360万円にもなります。

稼働率が下がらなければ問題ないのですが、自動車保有率は大幅に減っている！で書いたようにマイカーを持たない人がどんどん増えており、駐車場に空きのあるマンションも増えてきているようです。保有率を基にした平均値で言えば、10年前に63台の駐車場が満杯だったマンション（平成16年の保有率並み）が、現在では42台しか埋まらないような状況です。

修繕積立金が積み立て不足になれば、区分所有者の月々の積立額を増額するか、必要な修繕を諦めるかしかありません。

マイカーを持たない人が増えると、環境や健康面で良いことも多いですが、マンションの管理においては良いことばかりでないことを、区分所有者は理解しておかなければなりません。

区は現状でも耐震診断費用の助成等いろいろなサポートをしています。しかし、区内のマンションが適正に管理・修繕していくためには、もっともっと積極的に関与していくべきだと思います。それが災害に強い街にもつながります。

前回の自動車保有率は大幅に減っている！で書いた通り、中央区民の自動車保有率は減り続けています。平成25年の世帯あたり保有率は42.6%、1人当りの保有率は24.6%です。この保有率はマンションの新規開発や維持管理に大きく影響を及ぼします。

最近の新築マンションの総戸数（世帯数）と駐車場台数を、チラシからいくつか拾ってみました。カッコ内は総戸数に対する駐車場台数の割合です。

Ａマンション　総戸数1420戸　駐車場673台　（47%）
Ｂマンション　総戸数1084戸　駐車場481台　（44%）
Ｃマンション　総戸数387戸　駐車場104台　（27%）
Ｄマンション　総戸数47戸　駐車場12台　（26%）
Ｅマンション　総戸数44戸　駐車場6台　（14%）
Ｆマンション　総戸数33戸　駐車場4台　（12%）
Ｇマンション　総戸数23戸　駐車場記載なし（不明）

ＡマンションやＢマンションは総戸数に対する駐車場の台数が40%であり、直近の自動車保有率（42.6%）を意識した台数なのかもしれません。他のマンションは保有率よりもかなり少なめに設定してあります。

総戸数が違えば駐車場台数も当然違ってきますが、総戸数に対する駐車場台数の割合は統一されているわけではありません。中央区内でもエリアによって割合に差があったり、間取り（想定する世帯像）によって差があったりもします。

新築マンションの場合、指導要綱に沿って開発業者が駐車場の設置台数を決めるわけで、一定以上の規模になれば身障者用の駐車場確保が必要なものの、具体的な台数の制約まではなさそうです（詳しくは区役所担当部署に確認が必要）。

では、マンション住民にとっては駐車場は多い方が良いのでしょうか？少ない方が良いのでしょうか？

賃貸で住んでいるマイカー所有者にとっては、駐車場はなければ困るので、満杯になることがないくらい駐車場は多い方が良いはずです。賃貸で住んでいてマイカーを所有していない人にとっては、駐車場のことはどうでも良いことでしょう。

分譲マンションに区分所有者として住んでいる人も、マイカー所有者であれば駐車場は多い方が良く、マイカーのない人は関心がないかもしれません。

しかし、区分所有者の場合は賃貸で住んでいる人と同じ意識では後々大きな問題が生じるかもしれません。何故なら、分譲マンションは区分所有している自分たちがマンションを維持管理していかなければならないからです。

大きな問題はとは何か？続きは次回！

前回の中央区内のマイカー族はどのくらい？で、中央区の乗用車の保有台数が、平成に入ってからずっと3万台強で推移している話をしました。

しかし、この間、中央区はバブルの後遺症で地価は下落し続け、人口も平成9年に7万人強まで大きく減り続けました。その後は反転して地価は上昇し始め、人口は倍近い14万人近くまで増えています。

では、乗用車の保有台数と人口や世帯数にどのような関係があるか、過去30年間の推移を図表にしてみました。

直近の平成25年を16年前の平成9年と比べると、乗用車の台数は31,239台→31,649台とほとんど変化はありませんが、世帯数は34,597世帯→74,293世帯（2.1倍）、人口も72,090人→128,628人（1.8倍）と大きく増えています。

乗用車の保有率を見てみると、マイカーを持っている世帯（乗用車／世帯）は9割から4割（90.3%→42.2%）へ大幅に減少し、マイカーを持っている人（乗用車／人口）でみても、5人に2人から4人に1人（43.3%→24.4%）へ大きく減っています。グラフで見ると減り方がよくわかります。

つまり、中央区は最近の15年くらいで人口が大幅に増えましたが、乗用車の保有台数はほとんど変わっていません。その結果、乗用車の保有率は大きく下がっています。

新しく中央区民になる人の多くがマイカーを持っていなく、マイカーを持っていた区民も積極的に手放している現実がありそうです。

このような統計は駐車場整備に関する区政にも反映されていかなければなりません。

次回に続く…

東京都中央区は移動がとても便利な場所なので、マイカーを持たない生活をしている人が沢山います。筆者自身も中央区民になってからマイカーを手放した一人ですが、みなさんはどうしているのでしょうか？

街中では今日も多くの自動車を見かけますが、業務用や他の地域から乗り入れてくる自動車が多いので、感覚的にどのくらいの人がマイカーを持たない生活をしているかは見当もつきません。

そこで、統計からまずは中央区内の保有台数を調べてみました。下記のグラフは、中央区内の保有乗用車（普通車と小型車の計）が何台か、昭和58年度から平成24年度まで30年間の推移を表したものです。

昭和58年に24,542台（普通車4,676台、小型車19,866台）だった乗用車数は徐々に増え、平成3年には32,162台（普通車11,080台、小型車21,082台）まで増えました。この頃は不動産バブルですね！

バブルがはじけた頃から乗用車数は増えなくなりましたが、大きく減ることもなく、その後21年間は3万台強で推移しています。直近の平成24年は31,649台（普通車21,210台、小型車10,439台）となっています。

中央区内の乗用車数は、3万台を超えた平成元年から今日までほとんど変化がありません（普通車が大きく増えて小型車が大きく減ってはいますが）。この間、不動産市況は大きく変化し、居住人口も大きく変化しています。この結果は偶然なのでしょうか？

次回は乗用車の保有台数と人口や世帯数との関係について掘り下げてみていきます。

中央区内では9割くらいの人がマンションやアパート（一戸建て以外）住んでいますが、みなさん、マンション名をみて「何でこの名前？」と思ったことはありませんか？例えば、築地にあるマンションなのに名前が銀座マンションとか、新川にあるマンションなのに八重洲マンションのような感じです。個人的にはかなり前から気になっていたのですが、丁度良い機会なので、ここで問題提起してみたいと思います。

マンション名は分譲マンションなら売主が、賃貸マンションなら家主が決めて申請し、特に問題がなければ承認されて名前が決定するかと思います（区役所担当部署等に確認してはいません）。付けられる名前に一定の基準はあるはずですが、現状では余程変な名前や他と重複するような名前でなければ却下されていないようです。しかし、その結果が現状のマンション名になっているので、個人的には基準が少し緩いような気がしてなりません。

マンション名の傾向をみると、マンションが立地している場所の町名（築地・月島等）や、都・区の名前（東京・中央・東京中央等）、場所の意味を持たない横文字等が多く使われています。そのうち町名は立地する場所を特定する重要な言葉なので、当然正確な町名を使用するべきです。しかし、街を歩いていると違う地域の町名を使っているマンション名を時々みかけます。例を挙げてみましょう。

個人的な意見ですが、マンション名に地名を使用するなら、せいぜい「町名」か「最寄りの駅名」か「昔の町名」くらいかと思います。例えは中央区新川のマンションなら、「新川マンション」「八丁堀マンション」「茅場町マンション」「越前堀マンション」のような感じです。

マンションを販売する業者や入居者を募集する家主にとっては、少しでもイメージ良く売ったり貸したりしたいのは当然でしょうが、マンションはその土地に何十年も存在するものです。住む人が地域により愛着を持てるようにするためにも、地域が新たなマンション等を素直に受け入れるためにも、また誤解されないようにするためにも、多くの人にとって違和感のないマンション名にしてほしいものです。

中央区内では新築のマンションが増え続けています。今後のためにも、名付けられるマンション名の基準をいま一度考え直しても良いのではないでしょうか。

中央区に20年住んでいて犯罪にあうようなことは特にありませんでした（facebookの方で2015年1月7日に書いた腕時計詐欺（未遂）くらい）が、何かと物騒な世の中になってきたので、日頃から防犯意識や、防災意識等はもっておきたいところです。

まずは今すぐにでもできる事を紹介します。

警視庁に「メールけいしちょう」と言うメール配信サービスがあります。犯罪の発生情報や犯罪防止に必要な防犯情報等をメールで知らせてもらえます。警察署単位で受信情報のエリアを選択でき、情報内容も通り魔とかひき逃げ等から必要なものを選択できるようになっています。

もう一つ、中央区がメール配信している「ちゅうおう安全・安心メール」。こちらは犯罪情報以外に、気象情報や地震情報等も知らせてもらえます。今日は大雪の情報が届きました。防犯関係では、中央区内で昨日還付金詐欺の電話があったとの情報が届きました。

日々情報を受取っていると、防災や防犯等への意識付けが自然に身についていくのではないかと思います。

みなさんも是非登録してみては如何でしょうか。