みんなが車を手放すとマンションが廃れる!?

前回までマイカーに関する情報を3回続けて書いてきました。

中央区内のマイカー族はどのくらい?
自動車保有率は大幅に減っている!
マンションによってバラツキのある駐車場台数

今回は自動車保有率が影響を及ぼすマンションの維持管理についてです。

分譲マンションに区分所有者として住んでいる人は、管理組合を通してマンションの維持管理に努めていかなければなりません。購入時には販売業者や仲介業者から長期修繕等の話があったはずです。長期修繕計画のシミュレーションをみてみると、十数年ごとに大規模修繕が行われ、その費用を確保するために月々の修繕積立金が5年毎にアップするような内容になっているかと思います。

区分所有者が毎月払っている管理費・修繕積立金のうち、管理費は日々のマンション管理に必要なお金で、管理委託費用等に使われます。修繕積立金はマンションの修繕のために積み立てられます。健全な管理のためには、管理費も修繕積立金も計画通りの収入があって、支出も計画の範囲内であり、更には積立金が計画通りに積み上がっていくことがのぞましいです。

そこで大きなポイントになるのが「滞納がないこと」と「駐車場の稼働率が高いこと」の2点です。

滞納があれば管理や修繕の費用が足りなくなる可能性があり、マンションの資産価値にも影響するため、管理組合の理事や管理会社の担当者は頭が痛いところです。

駐車場の稼働率が低く、シミュレーション通りに使用料が入ってこないと、修繕積立金が不足してしまいます。中央区内の駐車場使用料は比較的高く、月額3万円なら1台空けば1年で積立金が36万円も計画を下回ってしまいます。10台なら360万円にもなります。

稼働率が下がらなければ問題ないのですが、自動車保有率は大幅に減っている!で書いたようにマイカーを持たない人がどんどん増えており、駐車場に空きのあるマンションも増えてきているようです。保有率を基にした平均値で言えば、10年前に63台の駐車場が満杯だったマンション(平成16年の保有率並み)が、現在では42台しか埋まらないような状況です。

最近はレンタカーで外車も気軽に借りられる
最近はレンタカーで外車も気軽に借りられる

修繕積立金が積み立て不足になれば、区分所有者の月々の積立額を増額するか、必要な修繕を諦めるかしかありません。

マイカーを持たない人が増えると、環境や健康面で良いことも多いですが、マンションの管理においては良いことばかりでないことを、区分所有者は理解しておかなければなりません。

区は現状でも耐震診断費用の助成等いろいろなサポートをしています。しかし、区内のマンションが適正に管理・修繕していくためには、もっともっと積極的に関与していくべきだと思います。それが災害に強い街にもつながります。

マンションによってバラツキのある駐車場台数

前回の自動車保有率は大幅に減っている!で書いた通り、中央区民の自動車保有率は減り続けています。平成25年の世帯あたり保有率は42.6%、1人当りの保有率は24.6%です。この保有率はマンションの新規開発や維持管理に大きく影響を及ぼします。

最近の新築マンションの総戸数(世帯数)と駐車場台数を、チラシからいくつか拾ってみました。カッコ内は総戸数に対する駐車場台数の割合です。

Aマンション 総戸数1420戸 駐車場673台 (47%)
Bマンション 総戸数1084戸 駐車場481台 (44%)
Cマンション 総戸数387戸 駐車場104台 (27%)
Dマンション 総戸数47戸 駐車場12台 (26%)
Eマンション 総戸数44戸 駐車場6台 (14%)
Fマンション 総戸数33戸 駐車場4台 (12%)
Gマンション 総戸数23戸 駐車場記載なし(不明)

AマンションやBマンションは総戸数に対する駐車場の台数が40%であり、直近の自動車保有率(42.6%)を意識した台数なのかもしれません。他のマンションは保有率よりもかなり少なめに設定してあります。

総戸数が違えば駐車場台数も当然違ってきますが、総戸数に対する駐車場台数の割合は統一されているわけではありません。中央区内でもエリアによって割合に差があったり、間取り(想定する世帯像)によって差があったりもします。

ガソリンスタンドで見かけた可愛い車
中央区内のガソリンスタンドで見かけた可愛い車(本文とは関係ありません)

新築マンションの場合、指導要綱に沿って開発業者が駐車場の設置台数を決めるわけで、一定以上の規模になれば身障者用の駐車場確保が必要なものの、具体的な台数の制約まではなさそうです(詳しくは区役所担当部署に確認が必要)。

では、マンション住民にとっては駐車場は多い方が良いのでしょうか?少ない方が良いのでしょうか?

賃貸で住んでいるマイカー所有者にとっては、駐車場はなければ困るので、満杯になることがないくらい駐車場は多い方が良いはずです。賃貸で住んでいてマイカーを所有していない人にとっては、駐車場のことはどうでも良いことでしょう。

分譲マンションに区分所有者として住んでいる人も、マイカー所有者であれば駐車場は多い方が良く、マイカーのない人は関心がないかもしれません。

しかし、区分所有者の場合は賃貸で住んでいる人と同じ意識では後々大きな問題が生じるかもしれません。何故なら、分譲マンションは区分所有している自分たちがマンションを維持管理していかなければならないからです。

大きな問題はとは何か?続きは次回!